Baufinanzierung vergleichen: das Recht, das jede lange Zinsbindung entschärft

Das Wichtigste in fünf Sätzen

• Nach zehn Jahren darfst du immer kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB), mit sechs Monaten Frist, und das Recht ist unabdingbar (Abs. 4).
• Vorher wird es teuer: Bei Immobiliardarlehen ist die Vorfälligkeitsentschädigung gesetzlich nicht gedeckelt, die 1-%-Grenze gilt nur für andere Verbraucherkredite.
• Vergleichbar ist nur der effektive Jahreszins (§ 16 PAngV), nicht der Sollzins aus der Werbung.
• Eine Vermittlung ist für dich kostenlos, weil die abschließende Bank sie bezahlt. Notarkosten für die Grundschuld und mögliche Bereitstellungszinsen bleiben trotzdem.
• Verglichen wird das Partnernetz, nicht der Markt. Bei der 1822direkt sind das über 400 Banken und Sparkassen über FINMAS und Prohyp, was breit ist, aber ein Angebot der Hausbank nicht ersetzt.

Die zehn Jahre, die kaum jemand einplant

Wer zwischen 10, 15 und 20 Jahren Zinsbindung wählt, glaubt meist, sich für die volle Zeit zu binden. Das stimmt nicht. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt dir das Recht, ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang" zu kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten. Und § 489 Abs. 4 BGB stellt klar, dass dieses Recht „nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden" kann.

Praktisch heißt das: Eine 20-jährige Zinsbindung bindet dich zehneinhalb Jahre. Danach kommst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung heraus, wenn die Zinsen gefallen sind, und bleibst drin, wenn sie gestiegen sind. Du zahlst für die längere Bindung einen Zinsaufschlag und bekommst dafür eine einseitige Option. Der Aufschlag für 15 oder 20 Jahre ist deshalb oft besser angelegt, als er auf den ersten Blick wirkt, gerade wenn du dir eine steigende Anschlussrate nicht leisten könntest.

Wichtig ist der Startpunkt: Die zehn Jahre laufen ab dem vollständigen Empfang der Darlehenssumme, nicht ab Vertragsunterschrift. Bei einem Neubau mit Abrufen über viele Monate verschiebt sich der Termin entsprechend nach hinten.

Warum das so viel wert ist: die Vorfälligkeitsentschädigung

Wer vor Ablauf der zehn Jahre aussteigt, etwa weil das Haus verkauft wird, zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 Abs. 1 BGB). Hier steckt ein Detail, das viele Ratgeber falsch wiedergeben: § 502 Abs. 3 BGB deckelt diese Entschädigung auf 1 % beziehungsweise 0,5 % des zurückgezahlten Betrags, aber ausdrücklich nur bei Allgemein-Verbraucherdarlehen. Eine Baufinanzierung ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen und fällt nicht darunter.

Für dich bedeutet das: Bei der Baufinanzierung gibt es keinen gesetzlichen Deckel. Die Bank darf ihren tatsächlichen Zinsschaden abrechnen, und der kann bei langer Restlaufzeit fünfstellig werden. Genau deshalb sind zwei Vertragspunkte mehr wert als ein Zehntelprozent beim Zins: kostenlose Sondertilgungen (üblich sind 5 % der Darlehenssumme im Jahr) und das Recht, den Tilgungssatz zu wechseln. Beides steht nicht in jedem Vertrag und beides ist verhandelbar.

Was du wirklich vergleichst

In der Werbung steht der Sollzins, verglichen werden muss der effektive Jahreszins. Nur er enthält nach § 16 PAngV die der Bank bekannten Gesamtkosten und wird nach einer vorgeschriebenen Formel berechnet, ist also zwischen zwei Angeboten überhaupt vergleichbar.

Vor Vertragsschluss bekommst du zusätzlich ein standardisiertes Merkblatt mit allen wesentlichen Angaben (§ 491a Abs. 1 BGB in Verbindung mit Artikel 247 EGBGB). Dieses Merkblatt ist das eigentliche Vergleichswerkzeug, weil es bei allen Anbietern gleich aufgebaut ist. Zwei davon nebeneinanderzulegen bringt mehr als jede Zinstabelle.

Worauf du dabei über den Zins hinaus schaust:

• Bereitstellungszinsen und ab wann sie laufen. Bei Neubau und Sanierung entscheidend, weil das Geld dort in Raten abgerufen wird.
• Sondertilgung, Höhe und ob sie kostenlos ist.
• Tilgungssatzwechsel, wie oft er erlaubt ist.
• Schätz- und Bearbeitungskosten, die nicht immer im Effektivzins auftauchen.

Was die Vermittlung der 1822direkt leistet

Die 1822direkt ist die Direktbank der Frankfurter Sparkasse. Bei der Baufinanzierung tritt sie in zwei Rollen auf: Sie bietet zusammen mit ihrer Muttergesellschaft ein eigenes Produkt an, und sie vermittelt fremde Darlehen. Die Vermittlung läuft nach eigenen Angaben über die FINMAS GmbH, den Finanzmarktplatz der Sparkassen-Finanzgruppe, und über die Prohyp GmbH; zusammen kommt sie damit an Angebote von über 400 Banken und Sparkassen. Beraten wird per Telefon oder Video, auch KfW-Darlehen werden vermittelt.

Was „kostenlos" hier heißt: Die Bank schreibt, die Vermittlung sei für dich kostenlos, und das stimmt. Bezahlt wird sie von dem Institut, das am Ende das Darlehen vergibt. Im selben Atemzug nennt sie aber auch, was trotzdem anfällt: Notarkosten für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch und Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen in Teilbeträgen abgerufen wird. Das ist korrekt und angenehm offen formuliert, geht in der Planung aber gern unter.

Und was es nicht heißt: Ein Vermittler vergleicht sein Partnernetz, nicht den Gesamtmarkt. 400 Institute sind sehr viel mehr, als man selbst abfragen würde, aber Banken, die grundsätzlich nicht über Vermittler arbeiten, sind nicht dabei. Ein Gegenangebot der eigenen Hausbank einzuholen kostet nichts und ist der einfachste Weg, das Vermittlungsergebnis zu prüfen.

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Das Eigenkapital, das vor dem Darlehen kommt

Die Kaufnebenkosten finanzieren Banken ungern mit, sie musst du in aller Regel selbst tragen. Sie setzen sich zusammen aus:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Der Satz wird von den Ländern festgelegt und unterscheidet sich deutlich, prüfe deshalb den Wert für dein Bundesland.
• Notar und Grundbuch: für Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und die Grundschuld.
• Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist; beim Kauf durch Privatpersonen wird sie zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

In der Summe landen viele Käufer bei rund einem Zehntel des Kaufpreises, das vor der ersten Rate fällig ist. Wer diese Posten erst spät einrechnet, verschiebt am Ende die Tilgung nach unten, und das ist die teuerste Stellschraube von allen.

Für wen es passt, für wen nicht

Passt, wenn du eine breite Auswahl willst, ohne selbst zehn Banken anzufragen, und wenn dir Beratung per Telefon oder Video reicht. Auch dann, wenn deine Situation Standard ist: festes Einkommen, klare Unterlagen, Objekt gefunden.

Passt weniger, wenn deine Einkommenslage erklärungsbedürftig ist. Wer selbstständig ist, stößt auf ganz andere Hürden als auf den Zinssatz, weil Banken zwei bis drei Jahre zurückschauen und den Gewinn erst in anrechenbares Einkommen umrechnen. Dazu haben wir eine eigene Seite: Baufinanzierung für Selbstständige.