Ratgeber · Selbstständige

Baufinanzierung für Selbstständige

Der entscheidende Satz steht selten in Ratgebern: Steuern sparen und Kredit bekommen ziehen in entgegengesetzte Richtungen – und die Bank schaut zwei bis drei Jahre zurück. Damit fällt die Entscheidung über deine Baufinanzierung lange vor dem Immobilienkauf, nämlich in den Gewinnen, die du bis dahin ausweist. Hier steht, wie Banken bei Selbstständigen rechnen, welche Unterlagen sie verlangen und was du vorbereiten kannst.

Redaktioneller Überblick, keine Finanz- oder Steuerberatung · Stand 07/2026

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Damit du weißt, worauf du klickst: Dahinter liegt ein Anfrageformular des Vermittlers Hypo-Check, das nach Objektart, Finanzierungssumme, Eigenkapital und Postleitzahl am Ende Name, E-Mail und Telefonnummer abfragt. Danach meldet sich laut Anbieter ein Berater telefonisch innerhalb von 24 Stunden. Wer keinen Rückruf möchte, klickt besser nicht.

Das Wichtigste in vier Sätzen

Zwei bis drei abgeschlossene Geschäftsjahre sind der übliche Einstieg, viele Banken bestehen auf drei.
Gezählt wird der Gewinn, nicht der Umsatz – meist als Durchschnitt, bei sinkender Tendenz oft nur das schwächste Jahr.
Die Kaufnebenkosten trägst du selbst: je nach Bundesland und Makler rund 6 bis 12 % des Kaufpreises.
Nach zehn Jahren darfst du immer kündigen (§ 489 BGB), unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.

Der Zielkonflikt, den niemand gern anspricht

Eine gute Steuerberatung senkt deinen steuerpflichtigen Gewinn: Investitionen vorziehen, Abschreibungen mitnehmen, Rücklagen bilden. Eine Bank liest genau denselben Steuerbescheid – und sieht dort ein niedriges Einkommen. Sie fragt nicht, warum es niedrig ist, sondern rechnet aus, welche Rate du dir davon dauerhaft leisten kannst.

Das Unangenehme daran ist die Verzögerung. Weil die Prüfung zwei bis drei Jahre zurückreicht, kannst du das Ergebnis nicht kurz vor dem Antrag reparieren. Wer in absehbarer Zeit kaufen will, sollte das Thema deshalb aktiv mit der Steuerberatung besprechen und abwägen, was mehr wert ist: die Steuerersparnis der nächsten Jahre oder die Finanzierung danach. Das ist eine echte Abwägung, keine rhetorische Frage – nur sollte man sie bewusst treffen.

Der Abschreibungs-Hebel

Ein Detail, das viele nicht kennen: Abschreibungen mindern den Gewinn, kosten aber keine Liquidität. Deshalb rechnen manche Banken die AfA ganz oder teilweise wieder hinzu, wenn sie deine Kapitaldienstfähigkeit berechnen. Ob und in welchem Umfang, ist von Haus zu Haus verschieden und steht in keinem Prospekt. Frag ausdrücklich danach – bei einer größeren Investition im Betrachtungszeitraum kann das den Unterschied zwischen Zusage und Absage ausmachen. Dasselbe gilt für erklärbare Einmaleffekte.

Was die Bank sehen will

Angestellte reichen drei Gehaltsabrechnungen ein. Bei dir wird aus dem einen Nachweis ein Stapel, und zwar aus einem sachlichen Grund: Dein Einkommen steht nicht in einem Vertrag, es muss aus der Vergangenheit abgeleitet werden.

Unterlage	Zeitraum	Wozu
Einkommensteuerbescheide	2 bis 3 Jahre	der amtliche Nachweis des Gewinns
EÜR oder Bilanz mit GuV	2 bis 3 Jahre	Herleitung und Struktur des Gewinns
Aktuelle BWA + Summen-/Saldenliste	laufendes Jahr	läuft es jetzt noch so?
Kontoauszüge Geschäftskonto	meist 3 Monate	Plausibilität, Zahlungsverhalten
Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Kaufvertragsentwurf	aktuell	Bewertung der Immobilie als Sicherheit

Der häufigste vermeidbare Fehler ist Aktualität. Eine BWA, die drei Monate alt ist, oder ein noch nicht erstellter Steuerbescheid halten den Vorgang auf, während der Verkäufer auf eine Zusage wartet. Wer eine Buchhaltung führt, die jederzeit eine aktuelle BWA ausgeben kann, ist hier strukturell im Vorteil. Ebenso hilft ein sauber getrenntes Geschäftskonto: Wenn private und betriebliche Zahlungen auf einem Konto durcheinanderlaufen, wird aus der Prüfung Rechercheaufwand – deiner und der der Bank.

Eigenkapital: die Nebenkosten kommen zuerst

Kaufnebenkosten finanzieren Banken in aller Regel nicht mit, weil sie keinen Gegenwert schaffen, den man im Ernstfall verwerten könnte. Sie müssen also aus deinem Geld kommen:

Grunderwerbsteuer: Ländersache, die Spanne reicht von 3,5 bis 6,5 %. Den Satz für dein Bundesland vor der Kalkulation nachsehen, er macht bei 400.000 € Kaufpreis rund 12.000 € Unterschied aus.
Notar und Grundbuch: zusammen grob 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
Maklercourtage, falls ein Makler beteiligt ist. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gilt seit Ende 2020 ein Teilungsgebot (§§ 656c, 656d BGB): Du trägst höchstens die Hälfte.

Zusammen sind das rund 6 bis 12 % des Kaufpreises, bevor ein Euro in die Immobilie fließt. Und darüber hinaus gilt für Selbstständige: Mehr Eigenkapital ersetzt Sicherheit. Was der Bank an Planbarkeit deines Einkommens fehlt, gleicht sie über den Eigenanteil und über den Zinsaufschlag aus. Ein höherer Eigenanteil ist deshalb bei dir nicht nur eine Frage des Könnens, sondern der wirksamste Hebel auf die Konditionen.

Betriebliches Vermögen ist nicht automatisch Eigenkapital

Guthaben auf dem Geschäftskonto, Firmenwagen oder Warenbestand zählen nicht ohne Weiteres als privates Eigenkapital. Wer Geld aus dem Betrieb entnimmt, um es einzubringen, sollte vorher zwei Dinge klären: die steuerliche Wirkung der Entnahme und ob dem Betrieb danach noch genug Liquidität für laufende Verpflichtungen und Steuerrücklagen bleibt. Ein Blick auf die eigene Reserve lohnt vorher: unser Liquiditäts-Stresstest rechnet durch, wie lange der Betrieb ohne Zahlungseingang durchhält.

Zinsbindung und Tilgung: was du wirklich entscheidest

Zinssätze nennen wir hier bewusst nicht – sie ändern sich täglich, und jede Zahl wäre morgen falsch. Die Struktur dahinter ändert sich dagegen nie, und die ist es, worüber du entscheidest:

Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Sollzins gilt. Länger heißt mehr Planungssicherheit und üblicherweise einen Aufschlag. Nach Ablauf brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Konditionen.
Der anfängliche Tilgungssatz bestimmt, wie lange du zahlst. Eine niedrige Tilgung senkt die Monatsrate und verlängert die Laufzeit erheblich, weil am Anfang fast nur Zinsen fließen.
Sondertilgungsrechte sind für Selbstständige besonders wertvoll: Sie erlauben, in guten Jahren außerplanmäßig zu tilgen, ohne sich in schlechteren an eine hohe Rate gebunden zu haben. Meist ist ein jährlicher Prozentsatz der Darlehenssumme kostenfrei möglich.
Förderkredite der KfW beantragst du nicht direkt bei der KfW, sondern über die finanzierende Bank. Welche Programme es gibt und was sie voraussetzen, ändert sich regelmäßig – vor dem Kauf aktuell prüfen.

Nach zehn Jahren bist du frei

Das beruhigendste Detail im Baufinanzierungsrecht kennen erstaunlich wenige: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung, unabhängig davon, ob 15, 20 oder 30 Jahre vereinbart waren. Eine lange Zinsbindung bindet die Bank also länger als dich. Wer das weiß, bewertet den Aufschlag für eine lange Bindung anders.

Was du in den Monaten davor tun kannst

Steuerbescheide früh anfordern. Fehlt der aktuelle Bescheid, rechnet die Bank mit älteren – zu deinem Nachteil, wenn es zuletzt besser lief.
Buchhaltung aktuell halten, damit BWA und Summen-/Saldenliste auf Zuruf verfügbar sind statt in zwei Wochen.
Privates und Betriebliches trennen. Das erleichtert nicht nur die Prüfung, es macht deinen tatsächlichen privaten Bedarf überhaupt erst sichtbar.
Schufa-Selbstauskunft prüfen. Sie ist einmal jährlich kostenlos; veraltete Einträge lassen sich vor dem Antrag korrigieren, nicht danach.
Die eigene Rate ehrlich rechnen. Was nach Steuern und Vorsorge wirklich übrig bleibt, zeigt der Netto-Rechner für Selbstständige deutlicher als jedes Bauchgefühl.
Mehrere Angebote einholen. Banken bewerten Selbstständigen-Einkommen unterschiedlich – gerade beim Umgang mit Abschreibungen und schwankenden Jahren gehen die Häuser weit auseinander. Eine einzelne Absage ist kein Urteil über deine Bonität.

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Der letzte Punkt oben ist der wichtigste und zugleich der mühsamste: Banken bewerten Selbstständigen-Einkommen unterschiedlich, besonders beim Umgang mit Abschreibungen und schwankenden Jahren. Genau deshalb ist eine einzelne Absage kein Urteil über deine Bonität – und genau deshalb lohnt es, nicht nur bei der eigenen Hausbank zu fragen.

Diesen Weg gehen viele über einen Vermittler. Hypo-Check (Hypo-Check GmbH & Co. KG, Mainz) ist eine solche Vermittlung: keine Bank, sondern ein Unternehmen, das deine Eckdaten nach eigenen Angaben bei über 400 Banken prüft und dir Vorschläge macht. Für dich ist die Anfrage kostenlos; bezahlt werden Vermittler im Erfolgsfall von der finanzierenden Bank.

Was nach dem Klick passiert

Du füllst ein mehrstufiges Formular aus: erst Objektart, dann Finanzierungssumme, Eigenkapital und Postleitzahl, zuletzt Name, E-Mail und Telefonnummer. Anschließend meldet sich laut Anbieter ein Berater telefonisch innerhalb von 24 Stunden. Das ist der übliche Ablauf bei Baufinanzierungen, weil sich die Feinheiten schlecht in ein Formular pressen lassen – aber du solltest es vorher wissen. Halte die Zahlen bereit, die weiter oben auf dieser Seite stehen: Kaufpreis, verfügbares Eigenkapital nach Nebenkosten, und deinen Gewinn der letzten zwei bis drei Jahre. Damit wird aus dem Rückruf ein sinnvolles Gespräch statt einer Datenaufnahme.

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Ein Vermittler ersetzt den eigenen Kopf nicht. Lass dir erklären, mit welchem Einkommen gerechnet wurde und ob Abschreibungen hinzugerechnet wurden – das ist der Punkt, an dem sich bei Selbstständigen die Angebote unterscheiden. Und vergleiche das Ergebnis mit mindestens einem Angebot, das du selbst eingeholt hast.

Passend dazu

Kredit für Selbstständige – der kürzere Weg für Betriebsmittel und Anschaffungen, mit anderen Anforderungen als eine Immobilienfinanzierung.
Geschäftskonto-Vergleich – die saubere Trennung, ohne die jede Unterlagenprüfung mühsam wird.
Buchhaltungssoftware – damit BWA und Summen-/Saldenliste jederzeit aktuell vorliegen.
Liquiditäts-Stresstest – wie lange dein Betrieb ohne Zahlungseingang durchhält, bevor du Eigenkapital entnimmst.
Netto-Rechner für Selbstständige – was vom Gewinn wirklich für eine Rate übrig bleibt.

Häufige Fragen

Ab wann bekommen Selbstständige eine Baufinanzierung?

In der Regel erwarten Banken zwei bis drei abgeschlossene Geschäftsjahre, viele bestehen auf drei. Der Grund ist nicht Misstrauen, sondern die Art der Prüfung: Bei Angestellten genügen drei Gehaltsabrechnungen, weil das Einkommen vertraglich feststeht. Bei Selbstständigen muss die Bank aus der Vergangenheit ableiten, was dauerhaft trägt, und dafür braucht sie mehrere Jahre. Wer kürzer selbstständig ist, hat es nicht unmöglich, aber deutlich schwerer und braucht meist mehr Eigenkapital.

Welche Unterlagen verlangt die Bank?

Üblich sind die Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre, dazu die Gewinnermittlung, also Einnahmenüberschussrechnung oder Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung. Fast immer kommen eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung und eine Summen- und Saldenliste des laufenden Jahres dazu, häufig auch Kontoauszüge des Geschäftskontos. Für die Immobilie selbst werden Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug und der Kaufvertragsentwurf benötigt. Fehlende oder veraltete Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen.

Wie rechnet die Bank mein Einkommen aus?

Maßgeblich ist nicht der Umsatz, sondern der nachgewiesene Gewinn, meist als Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre. Sinkt der Gewinn über die Jahre, rechnen viele Banken vorsichtshalber mit dem schwächsten oder dem jüngsten Jahr statt mit dem Durchschnitt. Abschreibungen sind ein Sonderfall: Sie mindern den steuerlichen Gewinn, kosten aber keine Liquidität, weshalb manche Banken sie ganz oder teilweise wieder hinzurechnen. Ob und wie weit das geschieht, ist von Bank zu Bank verschieden und lohnt die Nachfrage.

Wie viel Eigenkapital brauche ich als Selbstständiger?

Die Kaufnebenkosten musst du praktisch immer selbst tragen: Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch zusammen grob 1,5 bis 2 Prozent, dazu gegebenenfalls die Maklercourtage. Das sind je nach Bundesland und Maklereinsatz rund 6 bis 12 Prozent des Kaufpreises, bevor überhaupt ein Euro in die Immobilie fließt. Selbstständige sollten darüber hinaus mehr Eigenkapital einplanen als Angestellte, weil das schwankende Einkommen über einen höheren Eigenanteil ausgeglichen wird.

Schadet konsequente Steueroptimierung der Finanzierung?

Ja, und das ist der wichtigste Punkt dieser Seite. Steuerlich ist ein niedriger Gewinn das Ziel, für die Bank ist ein hoher, stabiler Gewinn das Ziel. Beides gleichzeitig geht nicht. Weil die Bank zwei bis drei Jahre zurückschaut, entscheidet sich die Finanzierung faktisch lange vor dem Immobilienkauf. Wer in zwei bis drei Jahren kaufen will, sollte das mit der Steuerberatung besprechen, statt es kurz vor dem Antrag zu merken.

Komme ich nach zehn Jahren aus dem Vertrag?

Ja. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kannst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt unabhängig davon, ob du eine Zinsbindung von 15, 20 oder 30 Jahren vereinbart hast. Eine lange Zinsbindung ist deshalb weniger einschränkend, als sie wirkt: Sie bindet die Bank länger als dich.

Stand 07/2026. Dieser Ratgeber beschreibt die übliche Praxis von Banken bei Selbstständigen und die genannten gesetzlichen Regelungen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zum Kündigungsrecht, §§ 656c und 656d BGB zur Maklercourtage). Anforderungen, Bewertungsmaßstäbe und Nebenkostensätze unterscheiden sich von Bank zu Bank und von Bundesland zu Bundesland; die genannten Spannen sind Orientierungswerte, keine Zusagen. Zinssätze nennen wir bewusst nicht, weil sie sich täglich ändern. Dieser Überblick ist eine redaktionelle Orientierung und ersetzt weder Finanz- noch Steuer- noch Rechtsberatung. Mit „Anzeige“ markierte Links sind Werbelinks: Hypo-Check ist ein Finanzierungsvermittler, nicht die finanzierende Bank. Wir erhalten bereits für eine übermittelte Anfrage eine Vergütung, nicht erst für einen Abschluss – für dich ist die Anfrage kostenlos und unverbindlich, und an deinen Konditionen ändert sich dadurch nichts. Die Angaben zum Ablauf des Formulars stammen aus eigener Prüfung der Anbieterseite am 22.07.2026.

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