Kaufpreisaufteilung: mehr Gebäudeanteil, mehr Abschreibung, weniger Steuer
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Der Hebel vorweg: Bei einer vermieteten Immobilie darfst du nur das Gebäude abschreiben, nicht das Grundstück. Je höher also der Gebäudewertanteil, desto höher deine jährliche Abschreibung und desto weniger Steuer zahlst du auf die Mieteinnahmen, Jahr für Jahr. Genau hier setzt ein Gutachten an: Es kann den Gebäudeanteil, den das Finanzamt mit seiner Standardrechnung oft zu niedrig ansetzt, marktgerecht und für dich günstiger begründen. Hier steht, wie groß dieser Hebel ist und für wen er sich lohnt.
Redaktioneller Überblick, keine Steuerberatung · Stand 07/2026
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Das Wichtigste in vier Sätzen
- Mehr Gebäudeanteil = mehr Abschreibung: Jeder Prozentpunkt mehr Gebäudewert erhöht die jährliche AfA und senkt deine Steuer auf die Miete.
- Du darfst die Methode frei wählen: Der BFH hat bestätigt, dass die Bewertungsverfahren gleichwertig sind und die Rechnung des Finanzamts nicht bindend ist.
- Die Finanzamts-Rechnung ist oft zu niedrig: Die BMF-Arbeitshilfe setzt den Bodenanteil in guten Lagen häufig hoch an, ein Gutachten kann das marktgerecht korrigieren.
- Ehrlich zur Grenze: Das lohnt sich nur bei vermieteten Immobilien, das Gutachten kostet, und der Vorteil wächst mit Kaufpreis und Bodenrichtwert.
Warum die Aufteilung über bares Geld entscheidet
Wer eine Immobilie vermietet, setzt die Anschaffungskosten über die Jahre als Abschreibung von der Steuer ab. Diese Absetzung für Abnutzung (AfA) gibt es aber nur auf das Gebäude, denn nur das nutzt sich ab. Der Grund und Boden bleibt außen vor. Die AfA-Sätze nach § 7 EStG:
| Fertigstellung des Gebäudes | Jährliche Gebäude-AfA |
|---|---|
| ab 2023 (Wohngebäude) | 3 % |
| 1925 bis 2022 | 2 % |
| vor 1925 | 2,5 % |
Weil sich der Prozentsatz immer nur auf den Gebäudewert bezieht, entscheidet die Aufteilung des Kaufpreises direkt darüber, wie viel du jedes Jahr absetzen kannst. Ein zu niedrig angesetzter Gebäudeanteil kostet dich also über die gesamte Abschreibungsdauer Steuervorteil, den du nicht mehr zurückholst.
Was ein höherer Gebäudeanteil konkret bringt
Ein Rechenbeispiel mit einer Immobilie für 400.000 € Anschaffungskosten, Baujahr nach 1925, also 2 % AfA. Angenommen, das Finanzamt setzt über die BMF-Arbeitshilfe einen Gebäudeanteil von 50 % an, ein Gutachten begründet 70 %:
| Aufteilung | Abschreibbarer Gebäudewert | AfA pro Jahr (2 %) | Steuerersparnis pro Jahr (42 %) |
|---|---|---|---|
| Finanzamt: 50 % Gebäude | 200.000 € | 4.000 € | 1.680 € |
| Gutachten: 70 % Gebäude | 280.000 € | 5.600 € | 2.352 € |
| Unterschied | +80.000 € | +1.600 € | +672 € pro Jahr |
In diesem Beispiel bringt der höhere Gebäudeanteil rund 672 € weniger Steuer pro Jahr, und das über die gesamte Abschreibungsdauer. Die zusätzlichen 80.000 € Gebäudewert ergeben bei 42 % Grenzsteuersatz insgesamt rund 33.600 € Steuerersparnis, verteilt über die Laufzeit. Unsere eigene Rechnung mit offengelegten Annahmen (Grenzsteuersatz 42 %, gleichbleibende Sätze, ohne Nebenkosten und ohne Inflation). Voraussetzung ist, dass das Gutachten den höheren Gebäudeanteil auch fachlich begründen kann.
Warum ein Gutachten die stärkere Karte ist
Das Finanzamt rechnet die Aufteilung standardmäßig mit der BMF-Arbeitshilfe, einem Excel-Werkzeug. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten drückt sie den Gebäudeanteil oft nach unten. Der Bundesfinanzhof hat dieser Automatik enge Grenzen gesetzt (Urteil vom 21.07.2020, Aktenzeichen IX R 26/19):
- Freie Methodenwahl: Sach-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren sind gleichwertig, es gibt keinen Vorrang der Arbeitshilfe.
- Nicht bindend: Die BMF-Arbeitshilfe ist laut BFH nur Parteivortrag, im Streitfall muss regelmäßig ein Sachverständigengutachten eingeholt werden.
- Individuelle Argumentation: Ein Gutachten berücksichtigt Lage, Bodengüte, Bauweise, Ausstattung und Sanierungen, statt starr zu rechnen.
Genau deshalb lässt sich eine fachlich sauber begründete Kaufpreisaufteilung von den Finanzbehörden kaum rechtswirksam ablehnen. Sie ist die einzige Methode, die auf einer Argumentation beruht und nicht auf einer festen Formel.
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- Kostenlose, unverbindliche Ersteinschätzung: Du erfährst vorab, ob sich in deinem Fall ein günstigerer Gebäudeanteil begründen lässt, bevor Kosten entstehen.
- Zertifizierte Sachverständige erstellen die gutachterliche Stellungnahme zum Gebäudewertanteil.
- Digitaler Ablauf: Objektangaben online übermitteln, das Ergebnis lässt sich im Kaufvertrag festschreiben oder beim Finanzamt einreichen.
Bevor du beauftragst
Der sinnvolle erste Schritt ist die kostenlose Ersteinschätzung: Sie zeigt die Größenordnung, ohne dass du dich festlegst. Die gutachterliche Stellungnahme selbst ist kostenpflichtig, den Preis nennt der Anbieter für deinen Fall. Rechne ihn gegen die zu erwartende Steuerersparnis aus dem Beispiel oben. Eine Anerkennung durch das Finanzamt ist bei fachlich korrekter Begründung die Regel, aber keine Garantie, und dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung.
Für wen es sich lohnt, für wen nicht
Spricht dafür:
- Du vermietest eine Immobilie oder kaufst gerade eine zur Vermietung.
- Der Kaufpreis ist hoch und die Lage teuer, sodass die BMF-Arbeitshilfe den Bodenanteil stark hochsetzt.
- Du stehst am Anfang der Abschreibungsdauer, dann wirkt ein höherer Gebäudeanteil über viele Jahre.
Spricht dagegen:
- Du bewohnst die Immobilie selbst, dann gibt es gar keine AfA und die Aufteilung bringt steuerlich nichts.
- Kleiner Kaufpreis oder niedriger Bodenrichtwert, dann ist der Hebel klein und die Gutachtenkosten fallen ins Gewicht. Die Steuerlast überschlägst du vorab, die kostenlose Ersteinschätzung zeigt den Rest.
- Der Gebäudeanteil des Finanzamts ist bereits hoch, dann ist wenig zu holen.
Passend dazu
- Baufinanzierung für Selbstständige – der Schritt davor: die Immobilie überhaupt finanzieren, wenn das Einkommen schwankt.
- Netto-Rechner – was von deinen Einkünften nach Steuer übrig bleibt und wie stark ein Steuersatz wirkt.
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- Buchhaltungssoftware – Mieteinnahmen, Werbungskosten und AfA sauber erfassen.
Häufige Fragen
Was ist eine Kaufpreisaufteilung und warum ist sie wichtig?
Beim Kauf einer Immobilie wird der Kaufpreis auf zwei Teile aufgeteilt: den Grund und Boden und das Gebäude. Steuerlich zählt vor allem, dass nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden darf, denn ein Grundstück nutzt sich nicht ab. Je höher der Gebäudewertanteil ausfällt, desto höher ist die jährliche Abschreibung (AfA) und desto weniger Steuer zahlst du auf deine Mieteinnahmen. Die Aufteilung entscheidet damit über bares Geld, Jahr für Jahr über die gesamte Abschreibungsdauer.
Warum ist die BMF-Arbeitshilfe des Finanzamts oft ungünstig?
Das Finanzamt ermittelt die Aufteilung standardmäßig mit der BMF-Arbeitshilfe, einem Excel-Werkzeug. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten setzt sie den Bodenanteil oft sehr hoch an, sodass wenig abschreibbarer Gebäudewert übrig bleibt. Der Bundesfinanzhof hat 2020 (Aktenzeichen IX R 26/19) klargestellt, dass diese Arbeitshilfe nicht bindend ist, dass die Bewertungsverfahren gleichwertig sind und dass ein Gericht im Zweifel ein Sachverständigengutachten einholen muss. Ein Gutachten kann also eine für dich günstigere, marktgerechte Aufteilung begründen.
Was kostet ein Gutachten, und lohnt es sich?
Die Ersteinschätzung beim Anbieter ist kostenlos und unverbindlich. Die eigentliche gutachterliche Stellungnahme ist kostenpflichtig, den Preis nennt der Anbieter im Einzelfall. Ob es sich rechnet, hängt vom Kaufpreis, vom Gebäudeanteil laut Finanzamt und von deinem persönlichen Steuersatz ab: Je höher der Kaufpreis und je stärker die Arbeitshilfe den Bodenanteil hochsetzt, desto größer der Hebel. Bei kleinen Objekten oder niedrigen Bodenrichtwerten kann der Aufwand den Vorteil übersteigen, deshalb ist die kostenlose Ersteinschätzung der sinnvolle erste Schritt.
Gilt das auch für die selbst genutzte Immobilie?
Nein. Die Gebäude-AfA gibt es nur bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Für die selbst bewohnte Immobilie kannst du keine Abschreibung geltend machen, deshalb bringt eine optimierte Kaufpreisaufteilung dort steuerlich nichts. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung; die richtige Behandlung deines Einzelfalls klärst du mit deiner Steuerberaterin oder deinem Steuerberater.
Stand 07/2026. Die Angaben zum Anbieter stammen von dessen Website, abgerufen am 24.07.2026; maßgeblich sind immer die Bedingungen deines Auftrags. Die Rechtsprechung ist nach dem BFH-Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) wiedergegeben, die AfA-Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG. Das Rechenbeispiel ist eine eigene Berechnung mit offengelegten Annahmen und keine Zusage. Dieser Ratgeber ist eine redaktionelle Orientierung und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Mit „Anzeige" markierte Links sind Werbelinks: Bei einem Abschluss über diese Links erhalten wir eine Provision, für dich ändert sich am Preis nichts.
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